Apa Itu Pajak Properti, PPN, dan BPHTB? Panduan Singkat untuk Calon Pemilik Rumah

Membeli properti seperti rumah, tanah, atau apartemen bukan hanya soal harga beli. Ada sejumlah biaya tambahan yang perlu diperhatikan, terutama pajak-pajak yang wajib dibayar. Di antara yang paling sering muncul adalah PPN (Pajak Pertambahan Nilai) dan BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan).

Agar tidak bingung dan bisa merencanakan anggaran dengan tepat, yuk kita pahami satu per satu!

1. Apa Itu Pajak Properti?

Secara umum, pajak properti mengacu pada berbagai jenis pajak yang dikenakan terhadap transaksi atau kepemilikan atas properti seperti tanah dan bangunan. Di Indonesia, pajak properti bisa mencakup:

1. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) – dibayar tahunan oleh pemilik properti.
2. PPN – dikenakan saat transaksi jual beli properti tertentu.
3. BPHTB – dikenakan saat terjadi peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan (misalnya saat membeli rumah).

2. PPN (Pajak Pertambahan Nilai) pada Properti

PPN adalah pajak atas konsumsi barang dan jasa, termasuk properti. Namun, tidak semua transaksi properti dikenakan PPN. PPN hanya berlaku jika:

1. Penjual properti adalah pengusaha kena pajak (PKP), seperti developer besar.
2. Nilai transaksi di atas batas tertentu (biasanya untuk rumah baru bukan rumah rakyat sederhana).

Besaran PPN properti:

✅ Umumnya 11% dari harga jual properti.

Contoh:

Jika Anda membeli rumah baru seharga Rp1 miliar dari developer, maka PPN-nya adalah 11% x Rp1.000.000.000 = Rp110 juta.

Catatan: Rumah second dari perorangan umumnya tidak dikenakan PPN.

3. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)

BPHTB adalah pajak yang dikenakan saat terjadi peralihan hak atas tanah dan bangunan, misalnya karena jual beli, hibah, warisan, tukar-menukar, dll.

Besaran BPHTB:

✅ 5% dari nilai transaksi, setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

Besarnya NPOPTKP berbeda di tiap daerah, misalnya di banyak wilayah Indonesia saat ini sekitar Rp60 juta.

Contoh:

Jika Anda membeli rumah senilai Rp500 juta, dan NPOPTKP daerah Anda adalah Rp60 juta, maka:

Nilai kena pajak = Rp500 juta - Rp60 juta = Rp440 juta

BPHTB = 5% x Rp440 juta = Rp22 juta

4. Siapa yang Harus Membayar?

1. PPN: Biasanya dibayar oleh pembeli (tergantung perjanjian).
2. BPHTB: Umumnya dibayar oleh pembeli (namun bisa dinegosiasikan).

5. Kapan Dibayar?

1. PPN: Saat pembayaran transaksi dilakukan (umumnya bersamaan dengan pelunasan).
2. BPHTB: Dibayar sebelum akta jual beli ditandatangani di hadapan PPAT/Notaris.

Penutup

Memahami pajak properti seperti PPN dan BPHTB sangat penting agar Anda bisa menyusun anggaran dengan realistis dan menghindari kejutan biaya di akhir proses transaksi.

Ingin beli rumah atau tanah? Pastikan Anda sudah menghitung total biaya, termasuk pajaknya!